La Taxe de Séjour en Location Courte Durée: Une Hausse qui Fait Grincer des Dents

La Taxe de Séjour: Pourquoi? Comment? Pour Qui?

Vous êtes propriétaire d’un meublé en location courte durée et vous vous interrogez sur la taxe de séjour: comment est-elle prélevée? Avez-vous des démarches à accomplir? Tout d’abord, la taxe de séjour, c’est quoi? Cela représente en 2019 plus de 80 millions d’euros collectés, dont plus de 72,5% par la plateforme Airbnb. Au sein de 30 000 villes françaises. Cela explique pourquoi elle capte toute l’attention des parties prenantes. Par ailleurs, cette collecte par les plateformes de location (débutant fin d’année 2015) est partie d’une fronde menée par le secteur hôtelier. En effet, au nom d’une concurrence déloyale jugée injuste, le législateur leur a donné raison. Dès lors, hôteliers et hôtes en location saisonnière se doivent de la collecter et la reverser aux communes.

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La Taxe de Séjour: Définition

La taxe de séjour est une taxe qui vise à financer le développement touristique de la commune. Cela dit, toutes les communes ne sont pas concernées et doivent répondre à certaines conditions, définies par l’Article L2333-26 du Code Général des Collectivités Territoriales.

Les communes visées par la taxe de séjour répondent donc aux conditions suivantes:

  • touristiques
  • de montagne
  • littorales
  • réalisant des actions de promotion en faveur du tourisme.

La Taxe de Séjour: Ce Que Le Propriétaire En Location Courte Durée Doit Retenir

Ainsi, tout voyageur qui séjourne sur le territoire français est redevable d’une taxe de séjour. Précision faite, dans les villes qui répondent aux critères mentionnés ci-dessous. De surcroît, il ne doit pas non plus être domicilié dans la commune et ne pas y posséder une résidence secondaire.

Les exonérations 

En premier lieu, ces exonérations peuvent être vérifiées sur le site du gouvernement. Plus précisément, elles concernent les catégories suivantes:

  • Mineurs
  • Titulaires d’un contrat de travail saisonnier au sein de la commune
  • Bénéficiaires d’un hébergement d’urgence ou d’un relogement
  • Voyageurs occupant un bien dont le loyer est inférieur à un montant déterminé par la commune
  • Propriétaires de résidence secondaire redevables de la taxe d’habitation

Comment est fixé le montant?

En résumé, le législateur fixe le cadre, la commune le montant. En effet, c’est le propriétaire du bien loué qui va collecter la taxe lors de la réservation et qui va la reverser à la commune. Attention, dans certains lieux, une taxe additionnelle peut être rajoutée par le département ou la région (notamment en Ile de France). 
 

2 facteurs s’appliquent pour fixer le montant de la taxe de séjour:

  • le type de logement loué (classé ou non)
  • la commune
En outre, pour l’année 2021, vous pouvez vous référer au tableau suivant pour connaître le cadre fixé. Je consulte le tableau des tarifs de la taxe de séjour. Ainsi, le législateur fixe des prix plafonds (maximum) et planchers (minimum) puis la commune va déterminer ses montants. 

Sur une Plateforme de Location ou en Location Directe, Comment ça Marche?

 

Sur Airbnb ou autre plateforme de location: la collecte automatique

En premier lieu, lorsque vous proposez votre bien à la location sur une plateforme de location, il vous faut rédiger une annonce. N’hésitez pas pour plus d’information, à lire notre article sur Comment Rédiger une Annonce. En effet, dans cette annonce, vous allez indiquer si votre bien est classé ou non, ainsi que sa commune. Puis, c’est la plateforme qui, automatiquement, va calculer le montant de la taxe de séjour. In fine, elle se base donc sur les renseignements que vous, propriétaire, fournissez.

Enfin, lors d’une réservation effectuée par un voyageur, la plateforme collecte la taxe et la reverse aux communes. Cela, à votre place et en votre nom. En résumé, vous n’avez à vous occuper de rien. Pour un récapitulatif, concernant la plateforme Airbnb, cliquez ici. 

En location directe: le propriétaire vérifie, collecte et reverse

Si vous louez en direct, ce sera à vous de vous renseigner sur le montant de la taxe de séjour à appliquer. Et cela, en vous renseignant auprès de votre commune. De plus, vous devrez afficher le montant clairement sur votre annonce (par personne et par nuitée) et la facturer séparément. Enfin, une fois par an, il vous faudra la reverser à la commune.

En 2021, la Taxe de Séjour pour les Locations de Courte Durée Augmente 

Un amendement au projet de budget 2021 de Christophe Jerretie a été voté le 14 Novembre 2020. En outre, le plafond fixé pour la taxe de séjour concernant les meublés sans classement de type Airbnb s’élève désormais à 4,10€ au lieu de 2,30€ par nuitée, par personne. Soit, le même plafond que celui des palaces. Nul doute que cela fera grincer des dents.

En conclusion

In fine, la taxe de séjour est un sujet qui intéresse fortement le législateur. En outre, la bataille que mène le secteur hôtelier contre celui de la location courte durée n’est pas terminée. Aujourd’hui, nous sommes en droit de nous demander quel est l’intérêt poursuivi en 2021 de fixer un plafond équivalent à celui des palaces! Outre ce sujet à la fois politique et fiscal, si vous êtes propriétaire, une seule chose à retenir: sur toute plateforme de location, vous n’avez rien à faire. Car elle s’occupe de tout. Par contre, si vous louez en direct, renseignez-vous dans votre commune et n’oubliez pas les évolutions de tarification annuelle. 

Si vous avez des questions et souhaitez vous entretenir avec l’équipe Oiqia, n’hésitez pas à nous contacter (Je contacte Oiqia). 

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La Réglementation en Location Courte Durée: Posez-vous les Bonnes Questions avant de vous Lancer!

Ne pas sous-estimer l'importance de l'aspect juridique

La Réglementation en Location Courte Durée: Posez-Vous les Bonnes Questions Avant de Vous Lancer!

Votre décision est prise: vous vous lancez en location courte durée et vous vous interrogez sur la réglementation. Vous êtes enthousiaste à l’idée de générer un revenu complémentaire et soudainement, vous vous confrontez aux termes barbares de LMP, LMNP… Vous vous en doutez, qui dit revenu, dit imposition et donc, législation. Nous allons décrypter pour vous les 5 points importants de la réglementation en location courte durée.  Et vous aider à cadrer votre réflexion. Bien entendu, rien ne remplace un entretien avec un avocat spécialisé ou un expert-comptable. Car nul n’est censé ignorer la loi, d’autant plus lorsqu’elle évolue sans cesse. En outre, cet article ne traite que de l’aspect juridique, nous évoquerons l’aspect fiscal dans un autre article du blog. Enfin, pour ne rien rater de l’actu Oiqia, inscrivez-vous à notre newsletter

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Les Termes de la Réglementation en Location Courte Durée: Meublé touristique, Location Saisonnière, Location Courte Durée

Sur Internet, dans le langage commun, on parle de location saisonnière, de location courte durée, de meublé. Pourtant, le terme exact de cette activité est la location d’un meublé touristique ou de tourisme. Régi par le Code du Tourisme, l’article D324.1 la définit comme « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». 

Résidence Principale ou Secondaire?

Vous êtes en possession d’un bien, vous allez donc devoir comprendre la réglementation selon qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.  

Votre résidence principale

Si vous résidez dans votre bien immobilier plus de 8 mois par an, il s’agit alors de votre résidence principale (Article 2 de la Loi no89-462 du 6 juillet 1989). Ainsi, vous avez le droit de la louer pour des durées courtes, ne dépassant pas 120 jours par an (Article L631-7-1-alinéa 5 du Code de la Construction et de l’Habitation). En cas de dépassement de seuil, vous devrez alors obtenir une autorisation de changement d’usage. Attention, sur certaines plateformes, telles que Airbnb, ce dépassement sera automatiquement bloqué et vous ne pourrez plus effectuer de réservation (mise à jour le 1er janvier 2021).

 Votre résidence secondaire

En ce qui a trait aux résidences secondaires, il est nécessaire de les déclarer auprès de la mairie de la commune. Ainsi, la déclaration se fera en ligne sur le site du service public. Attention, dans certaines villes, une déclaration ne suffit pas. Il vous faudra également obtenir une autorisation de la mairie. La réglementation évoluant sans cesse, il vous faudra régulièrement vérifier auprès de cette dernière ce point précis. 

 

La Réglementation en Location Courte Durée: le Changement d’Usage du Bien

Le changement d’usage du bien: du local d’habitation au local commercial

Le changement d’usage du bien désigne concrètement, selon l’Article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » (…). 

Les villes concernées en janvier 2021 sont les suivantes: 

  • Paris et les villes de la petite couronne parisienne
  • Les villes de plus de 200 000 habitants (Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg, Toulouse)
  • Les villes de plus de 50 000 habitants en zone tendue (en d’autres mots, lorsque l’offre de logement ne répond plus à la demande). Vous pouvez vérifier la qualité de zone tendue sur le site Internet de la commune. 

Une fois que vous obtenez l’autorisation de votre commune, votre logement sera dès lors considéré comme un bien commercial. Il ne vous reste plus qu’à procéder au changement de destination du local d’habitation (à voir en mairie).

Une alternative: le bail mobilité

Une alternative est possible à la procédure de changement d’usage pour louer un logement sur une plateforme de location  : le bail mobilité. En effet, cette alternative est établie par la Loi Elan du 23/11/2018 qui permet de louer un meublé jusqu’à un maximum de 10 mois. Petite précision et non des moindres: il ne peut être conclu qu’au profit de certains profils de locataires (les stagiaires, les apprentis, les salariés en mission ou en mutation professionnelle etc.)

La règle de compensation

Dernier point à vérifier, le respect de la règle de compensation dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans celles de Seine Saint Denis, du Val de Marne et des Hauts de Seine. Cette règle vise à équilibrer le ratio entre les meublés touristiques et les locations longue durée. 

 

 LMNP…. LMP… : Quelle Différence en Matière de Réglementation en Location Courte Durée?

Vous avez du apercevoir ces abréviations lors de vos recherches sur la location meublée saisonnière. Mais que veulent-elles dire? 

LMNP: le Loueur Meublé Non Professionnel

En général, vous allez plutôt commencer par ce statut. Première règle: la location du logement devra être effective le mois suivant la date d’achèvement des travaux de l’immeuble ou de son acquisition, si celle-ci lui est postérieure. Le bien loué devra également être meublé, c’est à dire posséder tout l’équipement nécessaire aux besoins des locataires. Dès lors, ce statut va permettre fiscalement de bénéficier de réduction d’impôts lors de l’acquisition du bien mais aussi de récupérer la TVA. Nous aborderons ce sujet dans un prochain article: pour ne pas le rater inscrivez-vous à notre newsletter Oiqia. 

A qui s’adresse le LMNP?

L’investissement en LMNP ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Car dans le cas contraire, vous relèverez du LMP. 

Les conditions ? 

  • Il faut générer moins de 23 000 euros de revenus HT par an
  • Les recettes de l’activité de location doivent représenter moins de 50% du revenu global du foyer fiscal
  • Pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés pour cette activité

LMP: Le Loueur Meublé Professionnel

A contrario, le loueur en meublé professionnel doit donc générer plus de 23 000 euros de revenus HT par an. Et ces revenus doivent dépasser les revenus du foyer fiscal. Les deux conditions sont cumulatives: c’est à dire qu’il faut remplir les 2 conditions pour bénéficier de ce statut. 

Quelle Forme de Société pour mon Activité de Location en Courte Durée?

Faut-il obligatoirement créer une société pour se lancer en location de courte durée? La meilleure réponse est bien sûr de vérifier avec votre avocat ou votre expert-comptable afin d’optimiser votre choix avec un professionnel. Parmi les formes de sociétés qui s’offrent à vous:

SCI: la Société Civile Immobilière

Elle a vocation à gérer de la location nue (ou vide). Et elle facilite la transmission du patrimoine en évitant notamment les difficultés liées à l’indivision. (Le site PAP vous résume les avantages/inconvénients du dispositif). En matière fiscale, la SCI présente deux options: l’imposition à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés). En outre, pour la gestion unique de biens loués en meublé, la SCI à l’IR est exclue. Même si une tolérance est admise si les revenus locatifs n’excèdent pas 10% des revenus globaux de la SCI. Mais également, si la location meublée constitue une activité secondaire à celle-ci. Ainsi, en règle générale, la location meublée relève donc en SCI d’une imposition à l’IS (passage irréversible). Il faut donc bien réfléchir avant de prendre sa décision. 

SNC: la Société en Nombre Collectif

Cette forme de société implique plusieurs associés, chacun responsable en son nom propre. La SNC n’est pas assujettie à l’impôt sur les sociétés (sauf exception). Ce statut juridique est adapté aux propriétaires en LMP. Attention toutefois, la responsabilité des associées est illimitée. Ainsi, tous les associés ont la qualité de commerçant. Il faut vérifier ce point, si compatible avec votre profession principale.

SARL de Famille: la Société Anonyme à Responsabilité Limitée de Famille

 

Pour pouvoir constituer une SARL de famille, la liste des associés permise est limitée (époux ou pacsé, enfant, fratrie et leur conjoint, grands-parents et beaux-parents). La société doit également exercer exclusivement une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Deux options sont possibles: la taxation à l’IS ou à l’IR. Nous traiterons de ce sujet fiscal plus précisément dans un prochain article. Si vous êtes intéressé, n’oubliez pas de vous inscrire à notre newsletter pour ne rien rater. Je m’inscris à la newsletter Oiqia.

EURL: l’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée

 

 L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée dont l’objet peut être commercial s’adapte parfaitement à l’activité de location meublée. Par rapport à la SARL de famille, il n’y a qu’un seul associé dans ce cas de figure. Cela permet de limiter son risque financier au montant de son apport au capital. Le régime fiscal est à l’IR (impôt sur le revenu) via donc les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Sauf si vous optez pour l’impôt sur les sociétés. 

En nom propre

 

Ce statut vise particulièrement les travailleurs indépendants. En LMNP, les loyers sont encaissés et déclarés au titre de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). 

La Déclaration de ma Location Meublée Touristique est-elle Obligatoire?

Le Décret du 28 avril 2017 rend l’enregistrement obligatoire du logement que vous louez. En effet, ce dernier permet aux villes françaises de plus de 200 000 habitants d’exiger que les propriétaires déclarent leur location en courte durée. Attention, nous parlons bien de déclaration et non de demande d’autorisation. In fine, cet enregistrement va vous octroyer un numéro d’enregistrement. Et ce dernier doit figurer sur toutes les annonces de location du logement que vous publiez.

 

En conclusion

 

En conclusion, la partie juridique et fiscale qui en découle est complexe. Et nous ne pouvons que vous conseiller de vous entretenir avec un avocat ou votre expert-comptable. Une dernière règle à respecter et non des moindres, vérifiez avec votre copropriété que vous avez le droit de louer en courte durée. Si vous avez des questions et souhaitez vous entretenir avec l’équipe Oiqia, n’hésitez pas à nous contacter (Je contacte Oiqia). 

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La Caution en Location Saisonnière: Quelle Stratégie Adopter par le Propriétaire?

Les propriétaires de location courte durée partagent tous le même rêve: ne jamais avoir à actionner une caution en location saisonnière. Louer en toute sérénité, c’est faire face à un voyageur respectueux qui laissera les lieux tels qu’il les a trouvés. Attention, les plateformes de location ne gèrent pas la caution en location courte durée de la même manière. Il est donc nécessaire de bien lire les règles de chacune. n outre, une caution n’est en aucun cas une garantie de réparation du préjudice subi par le propriétaire. Elle n’est pas encadrée non plus, comme en location longue durée. Le propriétaire doit donc décider si la caution en location saisonnière est indispensable, comment la mettre en place et quel est son montant. 

Vous n’avez pas le temps de vous occuper des questions de caution? Vous souhaitez déléguer la gestion de votre location courte durée à une conciergerie digitale? Nhésitez pas à nous contacter via le formulaire dédié du site Oiqia. 

Le « mauvais voyageur »: la raison d’être de la caution en location saisonnière

Un petit tour sur les réseaux sociaux et l’on tombe inexorablement sur les posts de propriétaires dévastés face à leur appartement abîmé, sali… saccagé! Que faire face au « mauvais voyageur« ? Le dénoncer pour prévenir les autres propriétaires au sein de la communauté? Porter plainte? Et dernière question et non des moindres: comment obtenir réparation? Car tout préjudice mérite réparation. Au fil des mots, des conseils apportés, voilà qu’on aborde le sujet de la caution en location saisonnière. Comment l’actionner? Comment se faire rembourser auprès de la plateforme de location? Qu’elle soit Airbnb ou booking.com? Un excellent article de la revue Challenges évoque ce parcours du combattant.

Dépôt de garantie ou caution?

Plutôt appelé « dépôt de garantie » dans le cadre de la location longue durée, il s’agit d’une somme prélevée et encaissée par le bailleur. Et ceci, afin de se protéger en fin de bail contre d’éventuelles dégradations du bien loué. Dans la location courte durée, on parle plutôt de caution. Et qui n’est autre qu’une somme éventuellement prélevée par la plateforme de location en cas de dégradation constatée par le propriétaire ou son représentant. Force est de constater que les plateformes ne fonctionnent pas à l’unisson lorsqu’il s’agit du sujet délicat de la caution. Prenons les cas de Booking.com et d’Airbnb, par exemple. Sans oublier les propriétaires qui décident de réclamer en direct au voyageur une caution. Souvent, sous forme de chèque ou en espèces (à indiquer alors lors de la rédaction de son annonce en ligne).

La vision de Booking.com

La plateforme Booking.com ne propose pas de gérer la collecte du dépôt de garantie. L’argument soulevé est de ne pouvoir le faire au nom du client qui reste seul maître à bord du montant et du prélèvement. Ce sera à lui de chercher des services de prélèvement en ligne de type Swikly ou Stripe. Et ce, afin de gérer cette question de manière autonome. Mais qui dit service, dit coût associé. Et la dernière action que le propriétaire devra mettre en place sera de l’indiquer de manière claire dans son annonce. 
 

La vision d’Airbnb

Au contraire de Booking.com, Airbnb propose deux alternatives: soit la demande de caution va émaner de la plateforme. Et dans ce cas, on parlera d’une autorisation de prélèvement sur carte bancaire (les fonds seront bloqués sur la carte de crédit le temps de la réservation). Soit la demande de caution sera réclamée par le propriétaire lorsqu’il rédigera son annonce. Dans ce dernier cas de figure, il n’est effectué aucune autorisation de prélèvement. Le montant est choisi par l’hôte (entre 100 et 5000 dollars). Et pour que tout dommage matériel puisse être facturé au voyageur, l’hôte devra réclamer une retenue sur caution à Airbnb. En effet, la plateforme met un centre de résolution de problème à sa disposition mais ce sera à l’hôte de faire la démonstration du dommage. Et d’en réclamer l’indemnisation. Avec une issue plus qu’incertaine, semble-t-il.

 

La caution élevée en location saisonnière: un levier dissuasif ?

Le bon réflexe serait-il alors de demander une caution élevée aux voyageurs afin de rendre dissuasif tout écart de conduite de la part d’un « mauvais voyageur« ? Entendons sous cette appellation un voyageur qui porte atteinte à la propreté, la salubrité et la paisibilité du lieu en l’endommageant de manière notoire. Dans les faits, le processus semble simple et facile: l’hôte réclame une caution élevée, l’actionne en cas de dégradation et répare le préjudice subi. Mais malheureusement, la réalité est tout autre. Il suffit de suivre les pérégrinations des hôtes au sein de divers groupes dédiés pour comprendre que réclamer une retenue sur caution à Airbnb relève d’un véritable parcours du combattant. 

Une question de montant… vraiment? 

Réclamer un montant élevé ne prémunit en rien l’hôte d’un remboursement du dommage matériel subi. Comment prouver que seul le voyageur a eu accès à l’appartement? Et qu’il est le seul à pouvoir être tenu responsable des dégradations? Il faudra démontrer le dommage, la cause et le lien direct entre la cause et le dommage. Finalement, réclamer un montant élevé de caution joue surtout un rôle dissuasif. Pour autant que le voyageur ne sache utiliser les règles de la plateforme à son avantage. En refusant notamment la retenue sur caution lorsque Airbnb lui demandera son accord. 

Et si la caution en location saisonnière était contre-productive? 

On est alors en droit de se demander: quel montant n’est ni trop bas, ni trop élevé? La réponse est bien évidemment dépendante de nombreux facteurs: la valeur des biens dans l’appartement, l’état de vétusté global etc. Il s’agit de la fixation d’une somme aléatoire, en fonction de critères bien trop personnels. Fixer une caution jugée trop élevée envoie aussi un message tout autre au voyageur: celui d’un risque élevé si jamais lui aussi se trouve face à un hôte pointilleux ou en cas de problème. Sans savoir ou comprendre si la prise de caution réduira, ou non, son pouvoir d’achat sur sa carte bancaire, le voyageur peut se décourager et se détourner du logement. Ce qui finalement résulte en un risque de baisse de réservations pour des logements dont les propriétaires se montrent trop gourmands. Cette stratégie de caution se montre in fine contre-productive. On croit se protéger contre les dégradations (croyance) mais on loue beaucoup moins (réalité): est-ce l’objectif poursuivi par le propriétaire?

Trop élevé ou pas assez élevé: comprendre le prix psychologique 

Ainsi, le propriétaire est confronté à un vrai dilemme: comment fixer un montant « juste » et dissuasif tout en maintenant son taux de réservation élevé? On en revient à la notion même de prix psychologique: c’est quoi « élevé »? A partir de quel montant un tarif crée un effet de rejet ? Car la perception de la somme amène l’acheteur à le juger inapproprié par rapport à l’idée qu’il s’en fait. Certes, un logement luxueux aura des arguments indiscutables pour réclamer une caution élevée. Car le montant sera aligné avec le pouvoir d’achat des accédants au bien. Mais hormis ce cas particulier, la meilleure stratégie est d’étudier l’environnement (soit les autres hôtes et le montant de la caution réclamée) et d’en tirer des conclusions.

La dernière étape: le test

Pour comprendre les effets du prix psychologique, une seule solution: le test. Il est nécessaire de tester un montant qui vous semble, après réflexion, « juste ». Si les réservations diminuent, il sera alors prudent de s’interroger sur la pertinence du montant choisi. Et le réajuster.

En conclusion…

Vous l’avez compris: obtenir réparation et remboursement du préjudice subi au sein de son logement en location courte durée n’est pas un long fleuve tranquille! La confrontation avec le « mauvais voyageur » et la plateforme de location est source de stress. Et malgré toutes les précautions que vous pourrez prendre, rien ne vous assure une indemnisation: un mauvais voyageur restera un mauvais voyageur et cela fait partie du jeu (risque) de la location courte durée. Mais vous pouvez compter sur Oiqia pour vous guider, vous accompagner dans votre activité de propriétaire de location courte durée. Enfin, n’hésitez pas à commenter cet article et à le partager avec vos amis.

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