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La CFE et la taxe d’habitation en location courte durée constituent deux impôts auxquels le propriétaire d'un bien meublé, loué à des visiteurs de passage, peut se voir redevable. Autant la taxe d’habitation et la taxe foncière sont bien connues du contribuable propriétaire, autant la CFE est ignorée par bon nombre d'entre eux. Et cela, en infraction avec le Code Général des Impôts. En premier lieu, l’occupant d’un logement au 1er janvier doit payer la taxe d'habitation dans le cadre de son bail ou de son titre de propriété. D’un autre côté, la CFE ou cotisation foncière des entreprises est «due par les professionnels exerçant à titre habituel non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition.» En effet, l’activité de location meublée, exercée en LMP ou LMNP (je lis l’article d’OIQIA sur cette distinction) est considérée comme une activité commerciale d’un point de vue fiscal. Pour être imposable à la CFE, il est donc nécessaire de répondre simultanément à trois conditions. Le caractère habituel de l’activité. L’exercice de l’activité à titre professionnel (gestion d’un bien ne relevant pas d’un patrimoine privé). L’absence de rémunération salariale. Enfin, à noter, elle n’est pas due la première année d’activité. Dès lors, la question se pose: quelle taxe doit payer un propriétaire d’une location courte durée? S’il en paie une, est-il exonéré de l’autre? OIQIA vous résume les différents cas de figure, sans omettre de vous rappeler une règle de bon sens. N’hésitez pas à contacter le centre des impôts auquel vous êtes rattaché pour valider votre situation.
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Lorsqu'un locataire loue un bien au 1er janvier de l’année en cours, il devra payer la taxe d’habitation. Et ce, car il en a la jouissance dans le cadre de son bail. Le propriétaire ne paiera donc rien. Cependant, lorsque le bien n’est pas loué au 1er janvier de l’année en cours, le propriétaire est redevable de la taxe d’habitation. Cela dit, il existe quelques exonérations s’il peut démontrer l’impossibilité de trouver un locataire. En d’autres mots, il devra démontrer sa recherche vaine de locataires. Et déclarer qu’il n’a aucune intention de se réserver le bien entant que propriétaire. Les preuves admises sont les suivantes:
En premier lieu, deux situations sont à prendre en compte. Le fait pour le propriétaire de garder la jouissance du logement ou non. Nous allons traiter des deux cas de figure.
Lorsque l’on parle de meublé, il s’agit de la résidence principale ou secondaire du propriétaire. L’habitation personnelle du propriétaire est, en revanche, son habitation habituelle. Ainsi, dans ce premier cas, le propriétaire se garde la jouissance du bien une partie du temps. Ici, c’est bien le propriétaire qui paiera la taxe d’habitation. Même si un locataire de type Airbnb loue le bien au 1er janvier. Cette «réserve du bien par le propriétaire» est donc déterminante. Enfin, la plus haute juridiction administrative française précise que" le propriétaire d'un local meublé est redevable de la taxe d'habitation dès lors qu'il peut être regardé, au 1er janvier de l'année d'imposition, comme entendant s'en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année." En second lieu, concernant la CFE, les propriétaires qui louent occasionnellement une partie de leur habitation personnelle (qu'elle soit principale ou secondaire) en sont exonérés. Cela dit, il faut prouver le caractère non habituel de la location .Il en est de même pour le cas du propriétaire qui loue en meublé une ou plusieurs pièces de son habitation principale à un locataire dont il s'agit également de la résidence principale. Si ce propriétaire réclame un "loyer fixé dans des limites raisonnables", alors ils ne sera pas assujetti à la CFE.
Attention, dans le cas singulier d'un bail de 9 mois (type bail étudiant), ce bail est considéré comme classique. C'est donc le locataire qui paie la taxe d'habitation.
Les propriétaires de meublés de tourisme classés, louant tout ou partie de leur habitation personnelle, sont assujettis à la taxe d'habitation. En revanche, ils sont en principe exonérés de la CFE (à valider auprès du centre des impôts).
Dans ce cas, si le propriétaire démontre que son bien est loué en location courte durée durant l'année entière et qu'il n'en a jamais la jouissance, il ne paiera aucune taxe d'habitation. Exemption totale pour le propriétaire et les différents locataires se succédant dans le logement locatif. Concernant la CFE, le propriétaire en est redevable car son activité est considérée en matière fiscale comme une activité professionnelle. Cependant, si son chiffre d'affaires est inférieur à 5000€, il en sera exempté.
Un meublé de tourisme classé n'est pas imposable à la taxe d'habitation si le bien loué ne constitue pas l'habitation personnelle du propriétaire. En outre, le propriétaire d'un tourisme classé sera assujetti à la CFE.
Ainsi, la CFE et la taxe d'habitation sont mutuellement exclusives. Un petit tableau récapitulatif ci-dessous vous aidera à comprendre en un clin d'œil votre situation. Ainsi, il n'est pas possible pour un propriétaire de location courte durée de payer à la fois la CFE et la taxe d'habitation. L'article 1407 du CGI l'indique précisément (attention la taxe professionnelle indiquée est en réalité aujourd'hui la CFE). Sont exonérés de la taxe d'habitation, les locaux passibles de la taxe professionnelle lorsqu'ils ne font pas partie de l'habitation personnelle des contribuables. Attention, en revanche, à nuancer entre le propriétaire et le locataire. Ce n'est pas parce que le propriétaire est imposable à la CFE que cela exonère le locataire du paiement de la taxe d'habitation, s'il y est assujetti.
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