En France, le marché de la location courte durée continue son ascension. Nous sommes désormais les premiers sur le marché européen !
Comme nous vous l’avons expliqué dans notre dernier article, les pouvoirs publics tentent de contrôler cet essor. Soucieuses de limiter cette activité et les répercussions que peut avoir la LCD sur la tranquillité des immeubles, les copropriétés font aussi la guerre aux propriétaires qui destinent leur investissement immobilier à la courte durée. Pour ça, elles s’appuient sur l’interdiction de pratiquer une activité commerciale dans l’immeuble qui peut être prévue par le règlement de copropriété.
En tant qu’investisseuse ou investisseur, vous vous demandez sûrement si votre activité de location courte durée est commerciale ? Et surtout, peut-elle être interdite par la copropriété de l’immeuble dans lequel vous voulez investir ?
La loi reste très vague sur ce sujet. Mais les juridictions françaises se sont emparées de la question et se sont récemment positionnées du côté des investisseurs !
Dans de nombreuses copropriétés, les règlements peuvent interdire l’exercice d’une activité commerciale, notamment avec une clause d’habitation bourgeoise. Il en existe deux types.
La clause d’habitation bourgeoise exclusive : toute activité autre que l’habitation y est interdite, la location courte durée également ! Faites attention lors de votre achat : inspectez bien le règlement de copropriété pour être sur(e) qu’il ne comporte pas une clause exclusive.
La clause d’habitation bourgeoise simple : elle précise simplement le caractère d’habitation bourgeoise de l’immeuble. Pour les copropriétés dont le règlement contient cette clause, la jurisprudence a autorisé l’installation de professions libérales. Les activités commerciales et artisanales restent interdites dans ces copropriétés, sauf dans certains cas. Par exemple, si le lot au rez-de-chaussée autorise une activité commerciale.
Mais l’activité de location courte durée est-elle considérée comme une activité commerciale ? Est-elle interdite dans les immeubles dès qu’une clause d’habitation bourgeoise est présente dans le règlement de copropriété ?
Jusqu’ici, la jurisprudence avait tendance à assimiler l’activité de location courte durée à une activité hôtelière, donc commerciale. Mais la tendance s’inverse !
Le nouvel élément qui entre en ligne de compte pour déterminer le caractère commercial de la location courte durée : les services qui sont associés à la location.
Ce mouvement a été amorcé par le Tribunal judiciaire de Nice, le 3 mars 2023. Les juges ont décidé que l’activité de location courte durée n’était pas commerciale par nature. L’activité est considérée comme commerciale si des prestations de services sont proposées, mais elle reste civile si la location est pure et simple.
Cette nouvelle qualification a été affinée par la Cour de cassation le 25 janvier dernier. Dans cette affaire, les juges de la Haute Cour ont décidé que si la prestation de services associée à la location « tels que le ménage, les transferts vers l’aéroport, la fourniture de petits-déjeuners » est optionnelle, elle ne permet pas d’assimiler cette location à une activité commerciale.
Mais en pratique, qu’est-ce que ça signifie ?
Cela veut dire que, désormais, la jurisprudence n’assimile pas automatiquement la location courte durée à une activité commerciale. Elle en devient une lorsque les services associés, similaires à ceux proposés par un hôtel, sont inclus et ne sont pas optionnels.
Cela veut dire que pour les copropriétés, ça va devenir de plus en plus difficile d’interdire l’activité de location de courte durée dans les immeubles. Dès lors que la prestation de service associée est optionnelle, la clause d’habitation bourgeoise simple ne pourra plus interdire la location courte durée.
L'évolution récente de la jurisprudence tend donc à reconnaître la location courte durée comme une activité civile plutôt que commerciale, sauf si des services additionnels non-optionnels sont inclus. Cette orientation juridique pourrait rendre plus difficile pour les copropriétés d'interdire la location courte durée.
Les investisseuses et investisseurs devraient toutefois vérifier attentivement le règlement de copropriété avant d'investir pour s'assurer que son activité de location courte durée ne sera pas interdite par une clause restrictive. Notre équipe d’expert peut vous conseiller sur tous ces aspects essentiels de votre investissement LCD et vous aider à créer un hébergement à succès. Prenez rendez-vous avec un de nos experts pour découvrir notre solution A-Z.