Vous le savez, le marché de la location courte durée se porte très bien et est en constante évolution. Mais des règles strictes et complexes peuvent venir entraver les investisseurs qui renoncent même parfois à exploiter leur logement meublé en courte durée. L’un des défis majeurs est celui du changement d’usage. Pour éviter les pièges juridiques et financiers, il est important de comprendre cette règle capitale en location courte durée.
Dans cet article, nous explorons ce concept et vous donnons nos conseils pour ne pas vous entraver dans ses complexités.
Certaines mairies prennent des mesures pour limiter le marché de la location courte durée qu’elles présument souvent comme responsable de la saturation de celui de la location résidentielle. Elles soumettent la location meublée en courte durée à une autorisation de changement d’usage.
Le changement d’usage, prévu par l’article 637-1 du Code de la construction et de l’habitation, implique la transformation d’un local pour un usage autre que celui auquel il a été initialement autorisé. Dans le contexte de la LCD, cela signifie convertir un bien immobilier destiné à une utilisation résidentielle en une location temporaire à des personnes de passage.
Qu’est-ce qu’un local à usage d’habitation ?
L’article L637-1 du Code de la construction et de l’habitat dispose qu’un local est « réputé » à usage d’habitation s’il été affecté à cet usage au 1 janvier 1970 et qu’il garde cette affectation qu’importe les usages ultérieurs. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, un local en location courte durée n’est pas à usage d’habitation.
Selon le Code de la construction et de l’habitation, dans les villes de plus de 200 000 habitants, des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation est soumis à une autorisation préalable par les autorités locales.
Dans les villes de plus de 50 000 habitants dans lesquelles le marché de la location résidentielle est sous forte tension, les mairies peuvent faire une demande pour que le changement d’usage soit soumis à leur autorisation préalable.
Le non-respect des règles de changement d'usage peut entraîner des conséquences sévères pour les investisseurs en LCD. En plus des amendes financières, les autorités municipales peuvent ordonner la cessation immédiate de la LCD et même la confiscation du bien immobilier.
Mais en pratique, on s’aperçoit que les poursuites engagées par les mairies n’aboutissent que très rarement. En droit français, la preuve incombe au demander donc, en l’occurrence, à la mairie qui engage des poursuites. C’est alors qu’elle se trouve confrontée à démontrer le changement d’usage et, plus précisément, l’affectation à un usage d’habitation au 1er janvier 1970.
Il est quasi impossible pour une mairie de prouver le changement d’usage à cette date au regard des moyens déclaratifs de l’époque et, surtout, par le simple fait que les déclarations (faites par les propriétaires) n’avaient pas de but répressif, puisqu’elles visaient l’instauration du calcul de la Valeur Locative Cadastrale. Bien souvent les documents ne sont pas précis et indiquent une date postérieure au 1er janvier 1970.
Certaines villes soumettent l’autorisation du changement d’usage à une compensation : le propriétaire qui demande le changement d’usage d’un local pour l’exploiter en location courte durée, doit proposer à la ville un autre local qui sera lui donné à la location longue durée.
Dans certaines villes, cette règle est très restrictive. Par exemple, à Paris, la compensation doit être de 3 m² pour 1 m² supprimé. C’est-à-dire que pour un local de 20m² pour lequel l’autorisation de changement d’usage est demandée, le propriétaire doit soumettre un local d’au moins 60m² à la location longue durée.
Certaines villes, comme Toulouse et Montpellier, sont moins restrictives et autorisent le changement d’usage sans compensation pour les deux premiers biens d’une personne physique.
1. Pour les immeubles construits avant 1970, demandez au centre des impôts des particuliers la situation d’usage du local au 1er janvier 1970. Si vous n’obtenez pas de réponse de la part de l’administration fiscale, vous pouvez présumer une absence de preuve.
2. Pour les immeubles construits après le 1er janvier 1970, à priori, le changement d’usage est nécessaire sauf s’il s’agit, par exemple, d’un hôtel particulier ou de biens n’ayant pas d’usage parfaitement qualifié. Dans ce cas, l’aide d’un avocat spécialisé dans ce domaine vous sera précieuse.
3. Pour vous conformer à la règle de compensation, vous pouvez diviser votre bien : transformez une partie de la surface en un hébergement pour la location courte durée et affectez le reste à la location longue durée.
4. Enfin, dernier conseil et pas des moindres : confiez votre bien, votre projet à des professionnels qui sauront analyser la situation juridique et vous conseiller stratégiquement.
Pour tirer parti du marché en plein essor de la location courte durée, il est crucial de comprendre les règles complexes du changement d'usage. Bien que les sanctions puissent sembler intimidantes, la preuve du changement d'usage appartient souvent aux autorités municipales, offrant une marge de manœuvre aux investisseurs. En vous appuyant sur le savoir de nos experts et en nous confiant votre projet, naviguer dans ce domaine sera forcément lucratif.
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