La parahôtellerie suscite un intérêt croissant chez les investisseurs immobiliers à la recherche de solutions d’optimisation fiscale. Présentée comme une alternative supérieure à la location meublée classique, elle promet des avantages fiscaux majeurs : récupération de la TVA, exonération de plus-value après cinq ans, déductibilité intégrale des charges… Toutefois, derrière cette vitrine attrayante se cache un régime juridique et fiscal particulièrement exigeant.
Cet article propose une analyse détaillée du régime para-hôtelier : conditions d’accès, implications fiscales, risques à anticiper, et arbitrages à envisager pour intégrer ce régime dans une stratégie patrimoniale cohérente.
Vous envisagez un investissement locatif ? Prenez rendez-vous pour prendre la bonne décision dès le départ.
La parahôtellerie se distingue de la location meublée par la fourniture de prestations de services assimilables à celles de l’hôtellerie. Le Code général des impôts (article 261 D, 4° b) considère qu’une activité est de nature para-hôtelière lorsque au moins trois des quatre services suivants sont proposés de manière effective aux clients :
• L’accueil physique des personnes hébergées,
• La fourniture de linge de maison,
• Le service de petit-déjeuner,
• Le ménage régulier pendant le séjour.
La jurisprudence fiscale récente est stricte sur l’effectivité de ces prestations. Ainsi, l’absence de preuve formelle d’une prestation (comme le nettoyage intermédiaire) peut suffire à requalifier l’activité en simple location meublée, avec toutes les conséquences fiscales que cela implique.
Il est toutefois admis que ces services puissent être sous-traités à une conciergerie, à condition que le loueur reste l’organisateur effectif de la prestation.
Le Fisc pourrait remettre en cause votre statut para-hôtelier.
L’un des principaux enjeux du régime para-hôtelier est sa qualification en activité professionnelle. Contrairement à la location meublée, où le caractère professionnel (LMP) est déterminé à l’échelle du foyer fiscal, la parahôtellerie exige une implication directe, personnelle et continue de l’exploitant.
Cela implique :
• Une présence effective dans la gestion de l’activité (relation client, gestion des prestataires, organisation des services),
• Une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS),
• Une affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI).
En pratique, un investisseur passif ou un cadre en activité principale disposant de peu de temps aura les plus grandes difficultés à justifier du caractère professionnel de son activité para-hôtelière, même avec l’appui d’un gestionnaire ou d’un service de conciergerie.
Le principal attrait du régime para-hôtelier est la possibilité de récupérer la TVA sur les dépenses liées à l’activité :
• Acquisition de biens neufs ou avec travaux lourds,
• Travaux de rénovation,
• Mobilier, électroménager, charges courantes.
Cependant, cette récupération n’est pas sans condition. L’exploitant devient assujetti à la TVA, ce qui implique :
• Une facturation de la TVA à 10 % sur les loyers et prestations,
• La tenue d’une comptabilité assujettie à TVA,
• Une obligation de maintenir l’assujettissement pendant 20 ans (avec régularisation en cas de vente ou de cessation).
⚠️ En cas de cession dans les 5 ans suivant l’achèvement, la TVA sera due sur le prix de vente. Passé ce délai, la TVA initialement récupérée fera l’objet d’une régularisation par 20èmes.
Les exploitants para-hôteliers sont soumis au régime des plus-values professionnelles, comme les loueurs en meublé professionnels. À ce titre :
• La plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable (prix d’achat diminué des amortissements),
• Les amortissements sont réintégrés et fiscalisés à court terme,
• Une exonération totale est envisageable après 5 ans si les recettes sont inférieures à 250 000 €/an.
Toutefois, les plus-values à court terme restent soumises aux cotisations sociales, même en cas d’exonération d’impôt.
🚫 Un exploitant non professionnel ne pourra ni bénéficier du régime des plus-values des particuliers, ni des exonérations du régime professionnel, rendant la revente fiscalement pénalisante.
L’un des attraits mis en avant est la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global. En réalité, cet avantage est rarement effectif :
• Les déficits issus de l’activité sont principalement dus à l’amortissement du bien,
• Or, les amortissements ne créent pas de déficit fiscal imputable sur le revenu global,
• Ils sont reportables indéfiniment sur les futurs bénéfices de l’activité.
En pratique, il est donc rare de générer un déficit fiscal réel.
Sous certaines conditions, les biens affectés à une activité para-hôtelière professionnelle peuvent être exclus de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pour cela :
• L’activité doit être réellement exercée à titre principal,
• L’exploitant doit être affilié à un régime social en lien avec l’activité.
Cette exonération est donc réservée à des exploitants engagés de manière significative dans l’activité.
Le régime de la parahôtellerie est séduisant en théorie, mais exigeant en pratique. Il nécessite :
• Une implication réelle et régulière,
• Une gestion active et structurée de l’activité,
• Une anticipation rigoureuse des conséquences en matière de TVA et de plus-values.
Profil recommandé pour en tirer profit :
• Exploitant professionnel (gérant de résidences, conciergerie internalisée…),
• Investisseur à temps plein dans l’immobilier,
• Projet d’investissement lourdement rénové ou neuf (pour optimiser la récupération de TVA),
• Capacité à adapter les tarifs pour intégrer l’impact de la TVA sur les loyers.
La parahôtellerie n’est pas un régime de complaisance. Elle s’adresse à des profils engagés, capables d’assumer une gestion active, une structure juridique claire, et une rigueur comptable. En contrepartie, elle offre une palette d’optimisations fiscales significatives : récupération de TVA, amortissements déductibles, exonérations de plus-values et d’IFI.
Mais pour l’investisseur passif ou occasionnel, elle représente un risque de redressement fiscal et de régimes défavorables, qui l’emporte souvent sur les gains espérés.
Avant d’opter pour ce régime, il est fortement recommandé de :
• Réaliser une étude de faisabilité personnalisée,
• Se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en fiscalité immobilière,
• Arbitrer les avantages fiscaux réels au regard de la charge administrative et du risque.
Pour en savoir plus sur les dernières actualités du tourisme et de la location courte durée,
inscrivez-vous à notre newsletter.
.jpg)
