La loi de finances pour 2025 a introduit peu de modifications visibles concernant la fiscalité des locations meublées. Pourtant, derrière une façade de stabilité, le cadre juridique évolue, et parfois de manière insidieuse, remettant en cause certains acquis. La qualification même de "loueur en meublé" devient sujette à interprétation, tandis que les règles sur la taxation des plus-values, l’assujettissement à la TVA et les régimes spécifiques connaissent des ajustements significatifs. Décryptage des nouvelles règles et des zones d’ombre.
L’article 84 de la loi de finances 2025 réforme la manière de calculer les plus-values des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), qu’ils soient au régime du micro-BIC ou au réel simplifié ! Jusqu’alors, les amortissements comptables déduits du revenu locatif n’étaient pas réintégrés lors de la revente du bien, un avantage fiscal qualifié par certains de "niche".
➤ Ce qui change en 2025 :
Le prix d’acquisition utilisé pour le calcul de la plus-value est désormais diminué du montant des amortissements déduits, en application de l’article 39 C II du CGI. Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable.
• Impôt sur la plus-value : 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % (prélèvements sociaux).
• Abattements pour durée de détention : exonération d’IR après 22 ans, et exonération totale (IR + sociaux) après 30 ans.
Cela étant dit, la règle de réintégration des amortissements applicable aux particuliers suit sensiblement la même règle fiscale que celle des sociétés qui, lors de la revente de leurs actifs immobiliers, prennent dans le calcul de la plus-value la valeur nette comptable.
➤ Ce qu’il reste possible de déduire :
• Frais d’acquisition (au réel ou forfait de 7,5 %).
• Travaux éligibles (réels ou 15 % forfaitaire).
Un flou subsiste néanmoins sur la méthode de calcul exacte, en particulier dans deux cas critiques :
a) Micro-BIC : l’incertitude totale
Les contribuables au régime micro-BIC n’ont pas de comptabilité permettant d’identifier des amortissements. La notice du formulaire 2048-IMM-SD publiée en mars 2025 ne les mentionne pas, laissant supposer une exonération... sans aucun fondement légal clair.
Notre conseil : Si vous êtes en statut micro-BIC, faites une étude comparative avec le statut LMNP au réel simplifié, surtout si vous louez toute l’année votre hébergement.
b) Régime réel avec multi-biens : le casse-tête des amortissements globaux
Pour les contribuables ayant plusieurs biens en actif, l’amortissement est calculé globalement. Lors de la vente d’un bien, il est difficile de l’isoler. L’administration fiscale propose alors un calcul de proratisation à partir du stock d’amortissements non déduits. Une méthode pragmatique mais critiquable, et source d’erreurs potentielles.
Notre conseil : Tenez une comptabilité analytique.
Face à ce durcissement, certaines catégories de résidences bénéficient d’un traitement fiscal dérogatoire. Elles échappent à la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values.
➤ Résidences concernées :
• Maisons de retraite médicalisées (EHPAD) — art. L6143 CSP
• Résidences universitaires — art. L631-12 CCH
• Résidences services seniors agréées SAP — art. L631-13 CCH
• Établissements médico-sociaux — art. L312-1 CASF
⚠️ Non concernées : les résidences de tourisme classées, autrefois éligibles au dispositif Censi-Bouvard, aujourd’hui exclues.
➤ Ambiguïtés persistantes :
• Résidences étudiantes privées sous bail commercial : leur éligibilité est incertaine, car elles ne relèvent pas du statut administratif strict des résidences universitaires gérées par le CROUS.
• Résidences services seniors privées : si elles ne répondent pas aux critères d’agrément SAP ou ne fournissent pas les services non individualisables requis, elles sont également exclues.
L'avis du Conseil d'État du 5 juillet 2023, transposé dans la loi de finances 2024, modifie les règles d’assujettissement à la TVA. S’en est suivi la modification de l’article 261 D° b du Code Général des Impôts, qui ajoute un critère supplémentaire de durée de séjour ne devant pas excéder 30 jours, tel que défini par le Code du Tourisme.
Deux catégories sont désormais distinguées :
• Secteur hôtelier ou similaire : locations touristiques de courte durée (≤ 30 jours).
• Secteur résidentiel : locations longues ou sans prestations de services hôteliers.
❗Notre conseil : Pour que votre statut soit requalifié au regard de la TVA, le Conseil d’État a tout de même relevé le critère de « potentielle situation de concurrence avec les établissements hôteliers ». Étudiez bien la situation de concurrence de votre hébergement avec l’offre hôtelière locale, la durée des séjours et les services proposés pour adapter votre stratégie.
➤ Vers une requalification en para-hôtellerie
Un certain nombre de meublés de tourisme pourraient être considérés comme exerçant une activité para-hôtelière s’ils fournissent certaines prestations comme :
• La réception de la clientèle, même électronique
• Le petit-déjeuner facturé
• Le ménage (même effectué)
• Le linge de maison remplacé régulièrement
Des décisions récentes des Cours administratives d’appel (Lyon, Douai) valident cette approche, même si seulement deux prestations sur quatre sont fournies.
Le statut para-hôtelier est un statut professionnel qui nécessite un exercice bien préparé avec discipline. Si vous tombez dans ce régime ou si vous souhaitez en bénéficier, il est possible de déléguer la gestion totale de votre ou de vos hébergements à un professionnel, qui devra mettre en œuvre un contrat remplissant les conditions requises de conformité aux règles fiscales édictées par le Code Général des Impôts. Cela inclut notamment le respect de votre qualité d’exploitant, qui assume tous les risques et est responsable vis-à-vis des clients, et qui propose bien les services hôteliers. Par ailleurs, l’hébergement devra être adapté et équipé comme un hôtel.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/124-PGP.html/identifiant%3DBOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-20120912
❗ Notre conseil : Se faire accompagner par un exploitant professionnel
👉 Prenez RDV
• Passage en régime de TVA obligatoire
• Modification du traitement comptable (amortissements, TVA récupérable, etc.)
• Perte du régime LMNP, avec possible requalification en activité professionnelle
• Récupération de la TVA sur les investissements et sur les charges
• Exonération des plus-values professionnelles après 5 ans (article 151 septies du Code général des impôts)
• Exonération de l’IFI
• Imputation des déficits sur le revenu global
Lire notre article Parahotellerie_Fiscalite_2025
La fiscalité de la location meublée en 2025 reste encore, en grande partie, un terrain mouvant. Entre les ajustements techniques, les risques de requalification et les incertitudes réglementaires, les investisseurs doivent redoubler de vigilance.
Il est impératif de :
• Faire le point sur son régime fiscal (micro-BIC vs réel),
• Anticiper la vente d’un bien pour maîtriser le calcul de la plus-value,
• Vérifier la nature de la résidence dans laquelle on investit,
• Évaluer les prestations proposées aux locataires pour éviter une requalification TVA.
Pour les investisseurs LMNP/LMP, l’année 2025 n’est pas celle du changement brutal, mais elle pourrait bien être celle du tournant structurel. Une mise à jour régulière avec un conseiller fiscal spécialisé en location meublée de tourisme est plus que jamais recommandée.
👉 Prenez RDV
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