En 2025, la para-hôtellerie attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers à la recherche d’un cadre fiscal performant. Ce régime permet, sous conditions, de récupérer la TVA sur l’investissement, de bénéficier d’une exonération des plus-values professionnelles après 5 ans, et même d’imputer les déficits sur le revenu global. Autant d’avantages qui en font une alternative sérieuse à la location meublée classique (LMNP/LMP).
Mais attention : la para-hôtellerie n’est pas un régime automatique. Elle repose sur des critères stricts définis par le Code général des impôts (CGI) et nécessite une implication réelle de l’exploitant. Entre promesse fiscale et exigences réglementaires, faisons le point sur ce que la para-hôtellerie professionnelle peut réellement apporter aux investisseurs en 2025.

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Qu'est-ce que l'activité para-hôtellière ?

L’activité para-hôtelière, au sens fiscal, désigne une activité de fourniture de logement assortie de prestations de services hôteliers spécifiques. Selon l’article 261 D, 4°-b du CGI, une prestation d’hébergement est considérée comme para-hôtelière lorsque au moins trois des quatre prestations suivantes sont proposées, de manière effective :

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1. L’accueil de la clientèle (personnalisé ou non, physique ou électronique),
2. La fourniture de linge de maison (draps, serviettes, etc.),
3. Le petit-déjeuner,
4. Le nettoyage régulier des locaux durant le séjour (et non uniquement à la fin).

👉 Références : CGI art. 261 D 4°-b et b-bis, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, CAA Lyon 2 février 2023.

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Exercice professionnel de l'activité : quelles conditions ?

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La qualification d’activité « professionnelle » en para-hôtellerie s’appuie sur :

• La participation personnelle, directe et continue (CGI, art. 155, I-1°)
• L’inscription au RCS,
• L’affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (URSSAF).

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Le recours à un professionnel est possible si « l’exploitant » conserve la responsabilité de l’activité.
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✅ Avantages fiscaux (sous conditions strictes)

1. Récupération de la TVA (CGI art. 271) : possible sur achat, travaux, mobilier, charges.
2. Exonération de plus-value professionnelle (CGI art. 151 septies) : après 5 ans, si CA < 250 000 €.
3. Imputation des déficits (CGI art. 156 I-1°) : uniquement ceux liés aux charges, pas aux amortissements.
4. Exonération IFI (CGI art. 975, III) : si activité réelle, principale et génératrice de revenus pro.

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❌ Inconvénients et risques

• TVA (10 %) à reverser sur les loyers, réduisant la marge,
• Engagement sur 20 ans pour conserver la TVA récupérée,
• Interdiction de l’usage personnel du bien sans régularisation,
• Aucun avantage fiscal pour les non-professionnels (ni LMNP, ni exonérations BIC).

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Comparatif synthétique

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Conclusion : la para-hôtellerie professionnelle, une stratégie fiscale réservée aux investisseurs impliqués

L’activité para-hôtelière professionnelle ne relève ni du statut LMNP ni du LMP, même si elle est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux de ce régime en 2025 (TVA récupérable, exonération des plus-values professionnelles, IFI allégé), l’investisseur doit impérativement avoir le statut d’exploitant.
Cela signifie qu’il doit assumer les risques économiques de l’activité, mais surtout démontrer une participation personnelle, directe et continue à l’exploitation du bien, que ce soit en nom propre ou via une société (cf. BOI-BIC-CHAMP-40-10-20200205 et BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20).

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En pratique, cela implique :

• Un engagement minimum de 5 ans pour éviter la régularisation de la TVA récupérée,
• Un plafond de chiffre d’affaires annuel de 250 000 € pour bénéficier d’une exonération totale des plus-values professionnelles (CGI art. 151 septies),
• Une possible exonération d’IFI, si l’activité est exercée à titre principal et professionnel.

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👉 La para-hôtellerie en 2025 est une stratégie d’optimisation puissante, mais réservée aux investisseurs bien structurés et correctement accompagnés. Elle ne convient pas aux profils passifs. Pour sécuriser ce choix, l’appui d’un expert fiscal spécialisé en location meublée et TVA immobilière est indispensable.

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