Alors que la parahôtellerie séduit de plus en plus d’investisseurs individuels, les sociétés commerciales (SARL, SAS, SCI à l’IS…) y voient aussi un levier potentiel d’optimisation fiscale, notamment via la récupération de la TVA et l’intégration de charges dans un cadre BIC. Mais ce régime ne peut être appréhendé avec légèreté : il impose des obligations strictes, une organisation rigoureuse et peut entraîner des conséquences lourdes en cas de requalification ou de mauvaise gestion.
La parahôtellerie peut être exercée par plusieurs formes sociales, à condition que l’activité soit commerciale :
• SARL ou SAS (unipersonnelle ou non) : ce sont les structures les plus courantes pour exercer une activité para-hôtelière. Elles peuvent être fiscalement transparentes ou soumises à l’IS.
• SCI à l’IS : possible, mais rarement recommandée pour une activité opérationnelle. La SCI à l’IS est davantage utilisée pour porter les murs, non pour exploiter.
• Société en nom collectif (SNC) : envisageable, mais peu fréquente en pratique en raison de la responsabilité indéfinie des associés.
⚠️ Les SCI à l’IR ne sont pas compatibles avec la parahôtellerie. Dès lors que l’activité devient commerciale (BIC), la SCI est fiscalement exclue du régime des sociétés de personnes et bascule obligatoirement à l’IS.
Comme pour les particuliers, la société doit fournir au moins trois prestations parmi les suivantes :
• Accueil des clients
• Fourniture de linge de maison
• Petit-déjeuner
• Ménage régulier
Ces prestations doivent être réelles, traçables et conformes aux standards hôteliers. L’intervention d’un sous-traitant (conciergerie) est autorisée, mais la société doit organiser et facturer l’ensemble de la prestation.
La société doit :
• Être immatriculée au RCS
• Disposer d’un numéro de TVA intracommunautaire
• Produire une comptabilité commerciale conforme
• Justifier d’une gestion active : facturation, gestion des prestataires, suivi client, etc.
✅ Récupération de la TVA
L’un des principaux attraits du statut para-hôtelier en société est la déductibilité de la TVA sur :
• Les biens immobiliers neufs (sous conditions)
• Les travaux de rénovation ou de réhabilitation
• Le mobilier, les équipements et les charges
📌 Cette récupération est particulièrement intéressante pour des projets lourdement investis (travaux > 100 000 € ou acquisition en VEFA).
✅ Déduction des charges et amortissements
En régime BIC :
• Les amortissements sont déductibles, y compris sur l’immeuble (en cas d’option pour l’IS)
• Toutes les charges liées à l’exploitation sont déductibles (intérêts d’emprunt, frais de personnel, honoraires, abonnements…)
👉 Cela permet de minimiser le résultat imposable, notamment durant les premières années d’activité.
✅ Aucun plafond de recettes
Contrairement au LMNP ou au micro-BIC, la parahôtellerie n’impose aucun plafond de chiffre d’affaires. Une société peut donc développer une activité à grande échelle sans contrainte de seuil.
⚠️ Engagement de 20 ans sur la TVA
Une société qui récupère la TVA s’engage à maintenir l’activité assujettie pendant 20 ans. En cas de :
• Vente du bien dans les 5 ans : la TVA est due sur le prix de vente
• Sortie du champ de la TVA (usage privé, location nue…) : régularisation de la TVA par 20èmes
⚠️ Marge réduite si la TVA ne peut être répercutée
Les loyers doivent être facturés TTC avec 10 % de TVA. Si le marché ne permet pas de pratiquer des prix supérieurs à ceux de la location meublée classique, la marge nette s’en trouve réduite.
⚠️ Pas d’occupation privative du bien
Toute occupation par un associé, même ponctuelle, peut remettre en cause l’assujettissement à la TVA, entraîner une rectification fiscale, voire une imposition au titre des bénéfices réputés distribués.
En société à l’IS :
• La revente du bien génère une plus-value professionnelle intégrée dans le résultat imposable
• La base de calcul est la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat diminué des amortissements
• L’imposition suit le barème de l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %)
Exemple :
🔍 Astuce d’optimisation : céder les parts sociales plutôt que l’immeuble permet de bénéficier, dans certains cas, d’une fiscalité plus douce, notamment en fonction de la durée de détention et du régime applicable aux titres.
La parahôtellerie en société est un outil de structuration et d’optimisation fiscale redoutable, si l’activité est réelle, soutenue et bien gérée. Ce régime s’adresse aux professionnels de l’immobilier, exploitants spécialisés ou groupes structurés capables d’assurer un niveau de service équivalent à l’hôtellerie.
Mais c’est aussi un régime technique et exigeant, peu tolérant aux approximations. L’absence de formalisme, une gestion passive ou des incohérences entre prestations et réalité opérationnelle peuvent entraîner des requalifications fiscales coûteuses (TVA, IS, pénalités).
Nous accompagnons les sociétés dans la mise en place d’activités para-hôtelières :
• Analyse fiscale
• Structuration juridique
• Simulation de TVA
• Optimisation à la revente
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