L’Investissement Immobilier en Location Courte Durée: Est-ce que Je Fais le Bon Choix de Modèle Economique ?

06/09/2021

Vous êtes sur le point de faire un investissement immobilier en location courte durée? Oiqia vous aide à faire le point

L’investissement immobilier locatif à court terme vous intéresse? Cela vous semble être LA solution pour votre future retraite, pour créer un futur patrimoine pour vos enfants ? Ou tout simplement pour faire fructifier votre argent ?

Avec l’avènement de plateformes de mise en relation entre propriétaires et voyageurs, telles que Airbnb, apportant une grande popularité aux locations à court terme, il peut sembler que les locations à long terme ne représentent pas un investissement si intéressant que cela. D’autant plus lorsque l’on dénombre pas moins de 800 000 meublés touristiques en France.

En tant qu’investisseur, vous vous demandez peut-être quelle stratégie d’investissement immobilier est le plus rentable. C’est ce que nous allons voir dans cet article.

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Investissement Immobilier Locatif à Court Terme: Les Avantages

Avant d’investir dans une propriété que vous pensez pouvoir bien positionner comme location de courte durée, vous vous demandez peut-être quels sont les avantages de ce type d’investissement. Notamment, les locations à court terme offrent à leurs propriétaires une certaine flexibilité et un plus grand contrôle sur leur propriété. Ainsi que de nombreux autres avantages détaillés ci-dessous.

Utilisation personnelle pour les vacances

De nombreux investisseurs aiment faire un usage personnel de leur propriété de location de vacances et la louer lorsqu’elle n’est pas utilisée. Lorsqu’une propriété est inscrite sur le marché de la location à court terme, il est beaucoup plus facile pour le propriétaire de bloquer les dates auxquelles il souhaite utiliser la propriété.

Moins d’usure

Les locations à court terme ont tendance à être occupées autour des week-ends et des saisons touristiques, mais pas nécessairement tout au long de l’année. Pour cette raison, l’usure de la propriété est plus lente.

Entretien plus aisé

Les propriétés louées à court terme sont souvent plus faciles à entretenir. En effet, l’entretien étant réalisé plus fréquemment (généralement à chaque changement de locataire), cela se traduit par des propriétés mieux entretenues. Cela permet d’éviter tout dommage à long terme et surtout, tout un logement à rénover entièrement.

Revenus locatifs plus élevés de votre investissement immobilier

Les tarifs de location à court terme ne sont pas comparables à ceux pratiqués pour une location sur le long terme. Bien que l’occupation puisse fluctuer, rendant les revenus locatifs moins constants, les locations à court terme ont tendance à fournir des revenus locatifs multipliés par 3.

Ajustement du prix: des augmentations de prix non encadrées

Les locations à court terme offrent la possibilité d’ajuster le prix du loyer plus souvent que ne le peuvent les propriétaires de locations à long terme. Les propriétaires de location à court terme peuvent modifier le prix du loyer entre les occupants comme bon leur semble. Ainsi, s’il y a une forte demande pendant la saison estivale; ils peuvent augmenter leur loyer et produire encore plus de revenus.

Investissement Immobilier Locatif à Court Terme: Les Inconvénients

Des efforts commerciaux importants

Les locations à court terme ne sont pas sans inconvénients. Etant donné que les revenus locatifs sont le résultat direct de la possibilité de réserver des séjours à court terme tout au long de l’année, les propriétaires constateront qu’ils doivent faire plus d’efforts pour commercialiser leur bien. Suivi, réactivité et positionnement prix sont les maîtres mots.

De même, cela va inclure des échanges de messages avec les voyageurs intéressés, la mise à jour des annonces sur les plateformes de location. Ou même, l’offre de remises promotionnelles. Arts de la communication, de la relation client et du marketing seront ici requis. 

Les contraintes de temps: attention à l’effet pervers de tout vouloir gérer soi-même

En outre, de nombreux propriétaires locatifs choisiront de gérer eux-mêmes le roulement des locataires pour réduire les coûts. Si cela leur permet de ne pas payer de prestataire extérieur, attention aux effets pervers. En effet, cela va inclure une perte de temps conséquente, des efforts physiques non négligeables (notamment pour le ménage et la blanchisserie). Ainsi que des coûts qu’il ne faut pas éluder (usure du véhicule, essence pour les déplacements… et coût de votre temps). Car au fond, combien vaut votre temps? Cliquez ici pour plus d’informations sur ce sujet.

Les exigences du voyageur: « zen attitude » requise

La plupart des clients s’attendent à ce que leur location à court terme soit joliment meublée lorsqu’ils partent en vacances. Nous l’avons vu au sein des études Airbnb publiées, le voyageur cherche à recréer un « home sweet home« . En parallèle, les nombreuses émissions télévisuelles popularisant les astuces et atouts d’une belle décoration influencent les voyageurs qui deviennent de plus en plus exigeants en la matière.

Cela oblige donc le propriétaire à investir dans la décoration. A remplacer les meubles si besoin. Sans oublier l’équipement à renouveler régulièrement (petit électroménager, outils cuisine, etc.). En d’autres mots, si un meublé en longue durée fonctionne même avec des meubles et une décoration défraichis, en courte durée, cela sera très difficilement le cas.

In fine, le propriétaire doit proposer un « produit » appétent, au sein d’un catalogue bien fourni. La concurrence est telle, que cela nécessite des compétences commerciales et marketing afin que le logement soit toujours attractif. Un coût en terme de temps et d’argent.

La forte saisonnalité: le risque du logement vide

Il est nécessaire de prendre en considération les périodes hors saison durant lesquelles vous n’aurez pas de voyageurs. Il est crucial d’en tenir compte dans vos coûts annuels et de fixer vos prix de la nuitée en conséquence. De nombreux propriétaires réduiront les tarifs de location et concluront des accords pendant la basse saison pour attirer les locataires.

Cette adaptation nécessite une grande réactivité et une bonne connaissance de son marché local. Vos réductions de prix, ainsi que ceux des autres hôtes, auront un impact sur ce dernier (c’est un écosystème qui interagit fortement). Il est important d’y consacrer du temps car si vous restez, sans raison, bien au delà du prix marché, vous aurez peu de chance de louer votre bien.

L’investissement personnel requis

Enfin, il y a la gestion du bien en location qui va réclamer du temps et de l’implication. Si vous n’habitez pas à proximité de votre logement en location courte durée, ou si vous achetez plusieurs logements dans des villes différentes, cela peut nécessiter une organisation hors pair. Il existe toutefois une solution: faire appel à une conciergerie.

Souvent, l’implication personnelle que requiert une location en courte durée est sous-estimée. Pourtant, cela nécessite de nombreuses compétences et beaucoup de temps: entre les questions des voyageurs, leurs problèmes ou exigences. Les problématiques liées aux plateformes de location. Sans oublier les enjeux du ménage et de la blanchisserie. Enfin, et non des moindres, il est demandé une adaptation à toute situation puisque de particulier, vous devenez un « personnel en contact ». Un professionnel du service. Sans formation, vous vous jetez dans le bain. Cela peut vite devenir sportif, d’autant plus si vous avez une famille ou un travail à gérer en parallèle.

Location Court ou Long Terme Pour Votre Investissement Immobilier ? De l’Hésitation à la Prise de Décision

Un fait: la popularité indéniable des plateformes de location en courte durée

Les plateformes de location de courte durée telles que Airbnb ont rapidement stimulé la popularité des locations saisonnières ou ponctuelles ces dernières années. Un meublé touristique destiné à la location courte durée proposé sur une plateforme de location offre aux propriétaires la possibilité de modifier les prix, de recevoir les avis des locataires et de faire toute la promotion du logement gratuitement (seul le service de réservation est payant). Ainsi, la plateforme de location transforme un particulier en professionnel de service, en commercial et en marketer.

Le modèle économique ne cesse d’évoluer mais l’on ne peut que constater l’impact que cela a eu sur le secteur hôtelier qui aujourd’hui s’adapte en conséquence. L’arrivée autonome du voyageur devient progressivement une norme en hébergement. Et même les hôtels s’équipent en conséquence.

L’hésitation entre revenu régulier et revenu plus attractif: comprendre sa propre aversion au risque

Souvent, les propriétaires hésitent entre longue et courte durée: « comment être certain que cela marche en courte durée? » « La longue durée n’est-ce pas plus sécurisant ? » Comme tout investissement, la vraie question à se poser est: que cherchez-vous ? De la sécurité ? Du rendement ?

Pour répondre sur la certitude de succès en courte durée, il n’y a que le test terrain qui validera ou non l’intérêt de cette stratégie locative. Comme tout nouveau produit lancé sur un marché, il y a une zone d’incertitude. Pour qu’un test soit réussi, il faut bien gérer le mix produit/prix/emplacement/communication. En d’autres mots, le marketing-mix. Bien présenter le produit (annonce), bien positionner le prix, avoir un emplacement stratégique et enfin, gérer efficacement la communication. Si tout cela est maîtrisé, alors ne reste que la perception et la réponse du voyageur (réservation). Le fameux « test terrain ».

Une conciergerie 2.0 est là pour vous aider à bien cadrer le marketing-mix de votre logement. N’hésitez pas à contacter Oiqia pour bien comprendre l’importance de la préparation du logement avant sa mise en location en courte durée. Cette dernière se doit d’être bien plus rentable que la longue durée. Si ce n’est le cas, adressez-vous à des professionnels pour vous aider objectivement à comprendre d’où vient le problème. Un meublé en bail long terme, c’est un revenu régulier et lissé mensuellement. Un meublé en bail longue durée, c’est un revenu plus important et fluctuant. In fine, ce n’est qu’une décision stratégique à prendre. Non irréversible par ailleurs.

Quand l’hésitation amène de « fausses excuses » pour ne pas se lancer en courte durée

« La courte durée va-t-elle abîmer votre logement plus rapidement ? » Non, loin de là. Un locataire en longue durée va « user » votre logement graduellement mais vous ne réaliserez l’ampleur de la chose que lors de sa sortie. En courte durée, les dégradations éventuelles sont réparées au fur et à mesure. La réactivité dans ce domaine est toujours conseillée.

« La courte durée risque de m’amener fêtards, prostitués ou autre »… C’est possible. Mais dans ce cas, l’on peut réagir rapidement et résilier le contrat de location non honoré en matière de quiétude des lieux loués. En meublé longue durée, la procédure pour faire cesser les incivilités sera plus longue et fastidieuse. In fine, aucun des deux choix ne vous préservera de la nature humaine.

« La longue durée va m’amener un revenu régulier et certain ». Attention aux fausses croyances. Certes, vous connaissez le montant en amont. Mais en longue durée, vous n’êtes jamais à l’abri d’un mauvais payeur, d’un locataire squatteur ou autre. Un locataire est toujours long à expulser et pendant ce temps, vous risquez de ne pas toucher (sauf cas particulier) de revenus. Avec les plateformes de location, le service est payé avant la prestation. Donc en courte durée, vous êtes certain du bon paiement. Mais effectivement, le revenu sera fluctuant en fonction du prix, des réductions et de toute action menée pour assurer sa rentabilité.

Des revenus 3 fois supérieurs qu’en longue durée: vive les immeubles dédiés spécifiquement à la location courte durée

Racheter d’anciens hôtels pour les transformer en immeubles dédiés à la location courte durée, ou tout simplement un immeuble de plusieurs appartements est un investissement locatif que nous voyons de plus en plus. Pas de mélange de locataires en court ou long terme, facilités en terme logistique (ménage/blanchisserie), économies d’échelle en matière de coûts: ces modèles économiques présentent de nombreux avantages.

SI vous êtes dans ce cas de figure, Oiqia peut vous aider à y voir plus clair dans le montage de votre business plan et la gestion future de ces structures.

Une prise de décision bien plus simple qu’il n’y paraît

En marketing, rien ne vaut le test consommateurs. L’étude terrain. Vous hésitez? Testez. Car au lieu de supposer, vous aurez votre réponse. Testez la location courte durée pour voir si cette stratégie locative est la bonne. Bien sûr, si vous n’avez ni le temps, ni l’envie pour le faire, faîtes appel aux professionnels concierges. Notamment ceux qui, comme Oiqia, optent pour un contrat sans engagement.

Evitez, bien sûr, de faire votre test uniquement en basse saison. Le mieux est de rôder son positionnement et mode de fonctionnement au printemps. Puis profitez de la haute saison. Si vous échouez en haute saison, il est impératif de faire auditer le problème rapidement. En fonction de vos résultats et de l’écart entre vos prévisions et la réalité, alors votre décision sera éclairée. Vous aurez des éléments chiffrés pour faire un choix pragmatique. Pas de supposition, juste des chiffres. C’est le mieux, non quand il s’agit d’évaluer un choix stratégique?

En Conclusion

Comme nous venons de le voir, investir dans un meublé dédié à la location courte durée est un choix, une décision (action), qui offre de nombreux avantages. Même si quelques inconvénients ou contraintes sont à prendre en compte (on n’a rien sans rien…), il en va de même pour la location longue durée également. Si vous hésitez entre les deux stratégies locatives, Oiqia vous recommande de prendre une décision sur des chiffres et un test terrain. Testez la location courte durée et en fonction de résultats tangibles, optez pour la meilleure rentabilité pour vous.

En sa qualité de professionnel, Oiqia est là pour vous accompagner durant cette prise de décision. Nous préférons les chiffres aux suppositions et seront ravis de vous assister pour dégager tout le potentiel de votre logement. Travailler au maximum sur votre rentabilité est notre engagement, ne l’oubliez pas !

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