Avec la montée en puissance des plateformes de location de courte durée de type Airbnb, l’investissement en meublé de tourisme s’est imposé comme une stratégie patrimoniale attractive : rendements élevés, flexibilité, fiscalité optimisée.
Mais ce modèle est aujourd’hui de plus en plus contesté en copropriété, où les syndics et voisins entendent protéger la tranquillité de l’immeuble. Résultat : les clauses d’interdiction des meublés de tourisme se multiplient.
La loi a même récemment facilité leur adoption, réduisant les marges de manœuvre des investisseurs (lire notre article La Loi Le Meur et la Location Courte Durée).

Que faut-il savoir avant d’investir ou de continuer à exploiter un bien en courte durée dans une copropriété ? Voici l’essentiel.

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🏛️ Une clause d’interdiction peut bloquer votre projet

Un règlement de copropriété peut parfaitement interdire la location meublée de courte durée, dès lors que cette interdiction est formellement inscrite dans le règlement et votée dans les règles.
Si une telle clause existe, elle s’impose aux copropriétaires, même aux anciens investisseurs. Cela peut empêcher toute activité de type location saisonnière dans l’immeuble.

❗Ce que dit la jurisprudence : la location meublée touristique est souvent assimilée à une activité para-hôtelière incompatible avec l’usage strictement résidentiel de certains immeubles.

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📜 Destination "bourgeoise" : pas toujours suffisante

De nombreux investisseurs pensent qu’une mention comme "usage exclusif d’habitation bourgeoise" suffit à interdire la location meublée. C’est partiellement vrai, mais insuffisant dans les faits.

Pour qu’une interdiction soit opposable sans clause expresse :

• ✅ Le règlement doit exclure toute activité commerciale ou para-hôtelière.
• ✅ L’usage réel de l’immeuble doit être entièrement ou quasi-entièrement résidentiel (pas de bureaux, cabinets médicaux, professions libérales…).

❗  Si des locaux professionnels existent dans l’immeuble, vous pourriez être en droit de continuer votre activité, même en présence d’une clause générale sur la destination.

⚖️ Ce qui change depuis novembre 2024 : majorité de vote assouplie

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite Loi Le Meur, a introduit un changement majeur : il est désormais plus facile pour une copropriété d’interdire la location meublée de tourisme.

👉 Avant : il fallait la majorité absolue de tous les copropriétaires (article 26).
👉 Depuis novembre 2024 : une clause d’interdiction peut être adoptée à la majorité des 2/3 des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés en assemblée générale.

❗ Conséquence : même dans une copropriété divisée, un petit groupe de copropriétaires motivés peut faire adopter une interdiction en AG. Le risque pour les investisseurs est donc beaucoup plus élevé.

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🚨 Que risquez-vous en cas de non-respect ?

Si vous continuez à louer malgré une clause d’interdiction, vous vous exposez à :

• Une action en justice du syndicat de copropriété,
• Une interdiction judiciaire d’exploiter votre bien en location courte durée,
• Des dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage ou non-respect du règlement.

❗ Il est donc essentiel de faire vérifier le règlement de copropriété avant tout achat ou exploitation.

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🧭 Que faire en tant qu’investisseur ?

Voici les bonnes pratiques à adopter si vous possédez ou envisagez d’acquérir un meublé de tourisme en copropriété :

1. ✅ Analysez systématiquement le règlement de copropriété (ou faites-le analyser par un avocat spécialisé).
2. ✅ Vérifiez si une clause d’interdiction existe ou est en cours de vote.
3. ✅ Étudiez l’usage réel de l’immeuble : 100 % résidentiel ? Mixte ? Cela peut faire basculer un dossier en votre faveur.
4. ✅ Anticipez l’évolution réglementaire locale (PLU, zones tendues, enregistrement obligatoire…).
5. ✅ Envisagez d’adapter votre modèle locatif (meublé longue durée, bail mobilité…) si le risque juridique devient trop élevé.

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🧭 Que faire si vous avez déjà investi et que la copropriété vous demande de cesser votre location ?

Si vous êtes déjà en activité (vous louez actuellement en meublé de tourisme dans une copropriété) et que le syndicat de copropriétaires vous met en demeure ou conteste votre activité, ne paniquez pas, mais réagissez méthodiquement :

1. 📄 Vérifiez le règlement de copropriété

• Y a-t-il une clause d’interdiction expresse ?
• Quelle est la destination de l’immeuble (usage "bourgeois", mixte, commercial) ?
• L’immeuble est-il effectivement 100 % résidentiel ?
  ❗ En l’absence de clause claire et si des activités professionnelles existent déjà dans l’immeuble, vous pourriez avoir un argument pour maintenir votre activité.

2. 📅 Vérifiez la date d’adoption de la clause (si elle existe)

• Si la clause a été votée après votre acquisition, elle ne s’applique pas rétroactivement.
• Cela signifie que vous pouvez continuer à louer, sauf décision judiciaire spécifique.

3. ⚖️ Demandez conseil à un avocat spécialisé
   Chaque situation dépend :

• de la rédaction du règlement,
• de l’usage réel de l’immeuble,
• de la manière dont la copropriété agit.

Un avocat peut :

• vous aider à contester une mise en demeure infondée,
• préparer une défense solide si l’affaire est portée en justice,
• ou trouver une solution de transition, comme un bail mobilité ou meublé longue durée.

4. 🧩 Étudiez les alternatives
   Si le cadre légal devient trop contraignant, envisagez :

• le bail mobilité (1 à 10 mois, réservé à certaines catégories),
• la location meublée longue durée (plus stable juridiquement),
• la vente du bien avec valorisation de son potentiel locatif.

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✅ Information importante

Si vous contestez en justice une décision d’assemblée générale des copropriétaires visant l’interdiction de la location meublée de tourisme, sachez que cela vous permet de continuer à exercer votre activité jusqu’à la décision rendue par le juge.
Et si vos arguments visent l’inconstitutionnalité de la loi Le Meur en sous-entendant la saisine du Conseil constitutionnel par une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC), il y a de fortes chances que le juge, en cas de décision défavorable, n’ordonne pas l’exécution provisoire. Cela vous permettra de faire appel et d’épuiser toutes les voies de recours tout en continuant l’exploitation de votre location.

❗ Attention : ignorer la demande de la copropriété peut aggraver la situation (assignation en justice, dommages-intérêts, frais de procédure).
Mais céder trop vite peut aussi vous faire perdre un droit légitime si la copropriété n’est pas fondée juridiquement.

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💬 Ce que propose OIQIA

Chez OIQIA, nous accompagnons les investisseurs en meublé de tourisme dans :

• L’analyse juridique des règlements de copropriété,
• La sécurisation des acquisitions ou mutations d’usage,
• L’optimisation de la rentabilité dans le respect du cadre légal,
• L’adaptation du modèle locatif en fonction du contexte local.

Notre objectif : vous aider à investir en toute sécurité, sans subir de blocage post-acquisition.

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Ce que conseille OIQIA si vous n’avez pas encore investi

• Demander à votre vendeur d’obtenir une décision de la copropriété autorisant votre projet locatif, en précisant que vous n’exercerez pas d’activité para-hôtelière (sauf si le règlement de copropriété le permet).
• S’assurer par ailleurs des règles d’autorisation de la commune.
• Idéalement, investir dans un immeuble en monopropriété, quitte à investir à plusieurs investisseurs.

👉 Prenez rendez-vous avec un expert OIQIA

📌 À retenir

• 🏢 Une copropriété peut interdire la location meublée touristique via une clause votée à la majorité des 2/3 depuis avril 2024.
• 📜 Une clause sur l’usage "bourgeois" ne suffit que si l’immeuble est exclusivement résidentiel.
• 🚫 Le non-respect d’une clause peut mener à une interdiction judiciaire et à des sanctions civiles.
• 🛡️ Un audit juridique préalable est indispensable pour tout investisseur.