La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur vise à renforcer et encadrer le contrôle de la location de logements meublés de tourisme qui s’est intensifiée avec le développement des plateformes de réservations telle qu’Airbnb, Booking.com, Abritel et autres.
Cet article vise une approche synthétique de 2 leviers principaux voulus par le législateur ; celui de la législation du changement d’usage en vertu de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation et celui des pouvoirs donnés aux syndicats des copropriétaires en modifiant les règles de majorité pour interdire la location meublée de tourisme.
Vous êtes propriétaire d'un logement en location courte durée, vous souhaitez vous lancer, ou vous envisagez d'investir dans ce secteur? La récente loi Le Meur a probablement soulevé des questions sur la viabilité de votre projet.
Bonne nouvelle : Tout n’est pas perdu ! Malgré un cadre plus strict, la location meublée touristique reste attractive pour qui sait s'adapter. Découvrons ensemble les nouvelles règles du jeu et les stratégies gagnantes pour continuer à prospérer.
Voici les mesures clés que vous devez absolument connaître :
Fin de l’application de plein droit de la législation sur le changement d’usage pour les communes de plus de 200.000 habitants etcelles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et duVal-De-Marne.
Depuis la loi Le Meur ces communes devront désormais délibérer, comme celles situées en zone tendu, pour décider de soumettre à autorisation les changements d’usage des locaux d’habitations.
❗En cas de litige, vérifier la conformité des délibérations à l’aide d’un avocat spécialisé.
Nouvelle règle de détermination de l’usage d’un local :
Désormais les communes concernées pourront s’appuyer sur l’introduction par la loi Le Meur d’un nouveau critère d’appréciation de l’usage d’un local pour imposer à son propriétaire le dépôt d’une demande d’autorisation. Cette notion de «local habité ou ayant vocation à l’être à n’importe quel moment au cours de trente dernières années précédant la demande d’autorisation » vise à prendre en considération la situation réelle des locaux qui auraient pu être affectés à usage de logement au cours des trente dernières années pour les soumettre à cette procédure. Ce critère a été adopté pour faciliter aux communes la justification de l’affectation d’usage des changements opérés en élargissant la période de détermination et rendre la tâche plus compliquée pour les propriétaires qui, de bonne foi, ayant des biens loués saisonnièrement depuis des années (par exemple), se posent la question de la légalité de leur location pour les contraindre à cesser leur activité. Dans l’ancien texte, la preuve de l’usage devait être démontré au 1erjanvier 1970 avec cette modification les communes pourront rechercher durant les trente années précédant la demande pour déterminer l’usage effectif du local et imposer une demande d’autorisation.
❗Pour déterminer si votre local entre dans le champ d’application du changement d’usage vous devrait vérifier l’usage de votre local durant les trente dernières années.
La force probante du permis de construire remise en cause :
« Une autorisation d’urbanisme de changement de destination ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage » : plus concrètement l’effet régularisateur conféré aux permis de construire pour sécuriser les droits des propriétaires disparait alors que la doctrine administrative qui pourtant réclame un rapprochement entre la police d’usage et celle de la destination d’un bien depuis la loi du 13 juillet 2006 semble avoir été éludé par le législateur . Désormais un propriétaire qui aurait obtenu une autorisation de transformation d’un local d’habitation en commercial (cas les plus fréquents) ne pourrait pas louer ce local en meublé de tourisme même en bail commercial.
❗ Même si vous avez obtenu une autorisation administrative vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage pour exercer une activité de location meublée de tourisme.
Les notions de destination et d’usage brouillées :
La notion de destination d’un local renvoi au code de l’urbanisme pour définir sa disposition fonctionnelle tandis que celle de son usage est définie par le Code de la construction et de l’habitation pour son utilisation effective. Avec l’introduction d’une nouvelle disposition par laquelle « l’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’iln’est pas occupé effectivement » les pistes sont brouillées quand bien même un local non affecté à l’habitation de manière effective mais ayant vocation à l’être suffira à la commune de le considérer comme étant à usage d’habitation.
❗ Le propriétaire devra s’assurer que son local ne présente pas les caractéristiques d’une habitation.
Attention aux nouveaux Plans Locaux d’Urbanisme :
Avec la loi Le Meur les communes pourront désormais délimiter des secteurs où toute construction nouvelle de logements devra être affectée à usage exclusif de résidence principale, ce qui pose le problème de la notion d’usage introduit dans le Code d’urbanisme alors que l’usage d’un logement à titre de résidence principale relève du Code de la construction et de l’habitation.
L’investisseur en projet d’achat d’un logement locatif neuf dont le permis aura été accordé sur la base d’un PLU modifié après la loi Le Meur devra s’assurer auprès du promoteur que le bien n’est pas affecté à l’usage exclusif de la résidence principale.
❗ Des amendes plus lourdes : Le non-respect des obligations vous expose à des sanctions financières importantes jusqu’à 100.000 €
Les assemblées générales peuvent interdire la location touristique à la majorité des deux tiers (contre l'unanimité auparavant).
👉 Lire notre article Investir en meublé de tourisme« Airbnb » : attention aux clauses d’interdiction en copropriété
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L'astuce des investisseurs avertis ? Acquérir des immeubles complets ! Appelés aussi « monopropriétés » pour éviter les contraintes liées aux copropriétés. Par exemple, la reconversion d'anciensbureaux en logements dédiés à la location courte durée présente de multiples avantages :
Toutes les municipalités n'appliquent pas les mêmes restrictions. Diversifiez votre portefeuille en investissant dans des communes où la réglementation reste souple. Une analyse territoriale précise peut révéler d'excellentes opportunités dans des zones touristiques moins contraignantes.
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Malgré ce cadre réglementaire renforcé, la location meublée touristique conserve des atouts majeurs :
La loi Le Meur ne signe pas l'arrêt de mort de la location courte durée – elle impose simplement une évolution des pratiques. En adoptant une approche stratégique (immeubles entiers, zones ciblées, gestion professionnelle), vous pouvez non seulement maintenir mais optimiser la rentabilité de vos investissements.
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