Votre décision est prise: vous vous lancez en location courte durée et vous vous interrogez sur la réglementation. Vous êtes enthousiaste à l'idée de générer un revenu complémentaire et soudainement, vous vous confrontez aux termes barbares de LMP, LMNP... Vous vous en doutez, qui dit revenu, dit imposition et donc, législation. Nous allons décrypter pour vous les 5 points importants de la réglementation en location courte durée. Et vous aider à cadrer votre réflexion.
Votre décision est prise: vous vous lancez en location courte durée et vous vous interrogez sur la réglementation. Vous êtes enthousiaste à l’idée de générer un revenu complémentaire et soudainement, vous vous confrontez aux termes barbares de LMP, LMNP… Vous vous en doutez, qui dit revenu, dit imposition et donc, législation. Nous allons décrypter pour vous les 5 points importants de la réglementation en location courte durée. Et vous aider à cadrer votre réflexion. Bien entendu, rien ne remplace un entretien avec un avocat spécialisé ou un expert-comptable. Car nul n’est censé ignorer la loi, d’autant plus lorsqu’elle évolue sans cesse. En outre, cet article ne traite que de l’aspect juridique, nous évoquerons l’aspect fiscal dans un autre article du blog
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Sur Internet, dans le langage commun, on parle de location saisonnière, de location courte durée, de meublé. Pourtant, le terme exact de cette activité est la location d’un meublé touristique ou de tourisme. Régi par le Code du Tourisme, l’article D324.1 la définit comme « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».
Vous êtes en possession d’un bien, vous allez donc devoir comprendre la réglementation selon qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
Si vous résidez dans votre bien immobilier plus de 8 mois par an, il s’agit alors de votre résidence principale (Article 2 de la Loi no89-462 du 6 juillet 1989). Ainsi, vous avez le droit de la louer pour des durées courtes, ne dépassant pas 120 jours par an (Article L631-7-1-alinéa 5 du Code de la Construction et de l’Habitation). En cas de dépassement de seuil, vous devrez alors obtenir une autorisation de changement d’usage. Attention, sur certaines plateformes, telles que Airbnb, ce dépassement sera automatiquement bloqué et vous ne pourrez plus effectuer de réservation (mise à jour le 1er janvier 2021).
En ce qui a trait aux résidences secondaires, il est nécessaire de les déclarer auprès de la mairie de la commune. Ainsi, la déclaration se fera en ligne sur le site du service public. Attention, dans certaines villes, une déclaration ne suffit pas. Il vous faudra également obtenir une autorisation de la mairie. La réglementation évoluant sans cesse, il vous faudra régulièrement vérifier auprès de cette dernière ce point précis.
Le changement d’usage du bien désigne concrètement, selon l’Article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » (…).
Les villes concernées en janvier 2021 sont les suivantes:
Une fois que vous obtenez l’autorisation de votre commune, votre logement sera dès lors considéré comme un bien commercial. Il ne vous reste plus qu’à procéder au changement de destination du local d’habitation (à voir en mairie).
Une alternative est possible à la procédure de changement d’usage pour louer un logement sur une plateforme de location : le bail mobilité. En effet, cette alternative est établie par la Loi Elan du 23/11/2018 qui permet de louer un meublé jusqu’à un maximum de 10 mois. Petite précision et non des moindres: il ne peut être conclu qu’au profit de certains profils de locataires (les stagiaires, les apprentis, les salariés en mission ou en mutation professionnelle etc.)
Dernier point à vérifier, le respect de la règle de compensation dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans celles de Seine Saint Denis, du Val de Marne et des Hauts de Seine. Cette règle vise à équilibrer le ratio entre les meublés touristiques et les locations longue durée.
Vous avez du apercevoir ces abréviations lors de vos recherches sur la location meublée saisonnière. Mais que veulent-elles dire?
En général, vous allez plutôt commencer par ce statut. Première règle: la location du logement devra être effective le mois suivant la date d’achèvement des travaux de l’immeuble ou de son acquisition, si celle-ci lui est postérieure. Le bien loué devra également être meublé, c’est à dire posséder tout l’équipement nécessaire aux besoins des locataires. Dès lors, ce statut va permettre fiscalement de bénéficier de réduction d’impôts lors de l’acquisition du bien mais aussi de récupérer la TVA. Nous aborderons ce sujet dans un prochain article.
L’investissement en LMNP ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Car dans le cas contraire, vous relèverez du LMP.
A contrario, le loueur en meublé professionnel doit donc générer plus de 23 000 euros de revenus HT par an. Et ces revenus doivent dépasser les revenus du foyer fiscal. Les deux conditions sont cumulatives: c’est à dire qu’il faut remplir les 2 conditions pour bénéficier de ce statut.
Faut-il obligatoirement créer une société pour se lancer en location de courte durée? La meilleure réponse est bien sûr de vérifier avec votre avocat ou votre expert-comptable afin d’optimiser votre choix avec un professionnel. Parmi les formes de sociétés qui s’offrent à vous:
Elle a vocation à gérer de la location nue (ou vide). Et elle facilite la transmission du patrimoine en évitant notamment les difficultés liées à l’indivision. (Le site PAP vous résume les avantages/inconvénients du dispositif). En matière fiscale, la SCI présente deux options: l’imposition à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés). En outre, pour la gestion unique de biens loués en meublé, la SCI à l’IR est exclue. Même si une tolérance est admise si les revenus locatifs n’excèdent pas 10% des revenus globaux de la SCI. Mais également, si la location meublée constitue une activité secondaire à celle-ci. Ainsi, en règle générale, la location meublée relève donc en SCI d’une imposition à l’IS (passage irréversible). Il faut donc bien réfléchir avant de prendre sa décision.
Cette forme de société implique plusieurs associés, chacun responsable en son nom propre. La SNC n’est pas assujettie à l’impôt sur les sociétés (sauf exception). Ce statut juridique est adapté aux propriétaires en LMP. Attention toutefois, la responsabilité des associées est illimitée. Ainsi, tous les associés ont la qualité de commerçant. Il faut vérifier ce point, si compatible avec votre profession principale.
Pour pouvoir constituer une SARL de famille, la liste des associés permise est limitée (époux ou pacsé, enfant, fratrie et leur conjoint, grands-parents et beaux-parents). La société doit également exercer exclusivement une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Deux options sont possibles: la taxation à l’IS ou à l’IR. Nous traiterons de ce sujet fiscal plus précisément dans un prochain article. Si vous êtes intéressé, n’oubliez pas de vous inscrire à notre newsletter pour ne rien rater. Je m’inscris à la newsletter OIQIA
L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée dont l’objet peut être commercial s’adapte parfaitement à l’activité de location meublée. Par rapport à la SARL de famille, il n’y a qu’un seul associé dans ce cas de figure. Cela permet de limiter son risque financier au montant de son apport au capital. Le régime fiscal est à l’IR (impôt sur le revenu) via donc les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Sauf si vous optez pour l’impôt sur les sociétés.
Ce statut vise particulièrement les travailleurs indépendants. En LMNP, les loyers sont encaissés et déclarés au titre de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Le Décret du 28 avril 2017 rend l’enregistrement obligatoire du logement que vous louez. En effet, ce dernier permet aux villes françaises de plus de 200 000 habitants d’exiger que les propriétaires déclarent leur location en courte durée. Attention, nous parlons bien de déclaration et non de demande d’autorisation. In fine, cet enregistrement va vous octroyer un numéro d’enregistrement. Et ce dernier doit figurer sur toutes les annonces de location du logement que vous publiez.
En conclusion, la partie juridique et fiscale qui en découle est complexe. Et nous ne pouvons que vous conseiller de vous entretenir avec un avocat ou votre expert-comptable. Une dernière règle à respecter et non des moindres, vérifiez avec votre copropriété que vous avez le droit de louer en courte durée.
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